O alto padrão não está esperando os juros caírem

Em 2025 o segmento acima de R$ 2 milhões cresceu 35% e respondeu por quase um terço do valor do mercado residencial brasileiro movimentando menos de 4% das unidades. Em Ribeirão Preto, o metro quadrado subiu mais que na capital. O que isso diz para quem tem imóvel para vender agora.

No dia 5 de agosto o Copom cortou a Selic de 14,25% para 14% ao ano. A taxa média do financiamento imobiliário continuou onde estava, entre 11% e 12% ao ano, porque o crédito do SBPE vem da poupança e não acompanha a Selic no mesmo mês. Para a maior parte do mercado, aquele quarto de ponto não mudou nada.

Para o comprador de alto padrão, mudou menos ainda. E é aí que está a parte interessante.

O número que resume 2025

O levantamento da Brain Inteligência Estratégica sobre o mercado residencial das capitais brasileiras mostra R$ 52,2 bilhões movimentados em imóveis acima de R$ 2 milhões, com 10.607 unidades vendidas e alta de 35% sobre 2024. Esse volume representa 29,4% do valor de todo o mercado residencial do período, que negociou R$ 177,7 bilhões e 282.996 imóveis. Menos de quatro unidades em cada cem carregaram quase um terço do dinheiro.

O lançamento seguiu o mesmo caminho: 11.696 unidades de luxo e ultraluxo colocadas no mercado, com potencial de venda de R$ 58 bilhões, 36% acima de 2024. Ninguém lança nesse volume sem ter visto o giro acontecer antes.

Por que os juros pesam pouco nessa faixa

Quem compra acima de R$ 2 milhões raramente depende de financiamento para fechar. Quando financia, financia uma parte pequena e por conveniência de fluxo, não por necessidade. A decisão dessa pessoa não é entre a parcela caber ou não caber. É entre deixar o dinheiro rendendo no CDI ou trocar por um ativo que ela vai usar, que protege patrimônio e que não aparece em extrato.

Por isso o alto padrão se move em ciclo próprio. Ele responde a confiança, a sucessão familiar, a mudança de vida e à oferta disponível. Responde muito pouco a ata de Copom.

O recorte que interessa em Ribeirão

O Índice FipeZAP de agosto de 2026 traz o dado que acompanhamos de perto. O preço médio de venda em Ribeirão Preto subiu 5,93% em doze meses e fechou o mês em R$ 5.344 por metro quadrado. Na cidade de São Paulo a alta foi de 3,63%, com o metro a R$ 12.143. A média nacional subiu 5,49%, com metro a R$ 9.954.

Ou seja: Ribeirão subiu mais que a capital e mais que o país, e ainda assim o metro quadrado daqui custa 44% do metro paulistano.

O número que eu olharia com mais atenção é o de Campinas: alta de 11,18% em doze meses, metro a R$ 8.089. É a mesma lógica de interior forte, com universidade, saúde e agro por trás, e ela foi reprecificada primeiro. Ribeirão está na mesma curva, alguns passos atrás.

Isso não significa que todo imóvel em Ribeirão vai subir. Significa que a faixa alta da cidade tem margem de reprecificação que a capital já não tem, e que essa margem aparece primeiro nos produtos escassos: casa em condomínio consolidado, terreno bem posicionado, apartamento grande em prédio que não se constrói mais igual.

E lá fora

O Prime International Residential Index da Knight Frank, publicado no Wealth Report 2026, mostra alta média de 3,2% nos preços residenciais de luxo em 2025, ante 3,6% em 2024. Dos 100 mercados acompanhados, 73 subiram e 24 caíram. América Latina e Caribe apareceram como a segunda região que mais valorizou, atrás apenas do Oriente Médio. A América do Norte foi a única região no negativo.

O Brasil está dentro de um movimento global, não fora dele. E está subindo mais rápido que a média mundial.

O que fazer com isso

• Se você tem imóvel de alto padrão para vender. O mercado está comprando, mas está comprando bem informado. Preço de anúncio fora da realidade não gera negociação, gera silêncio, e imóvel parado por três meses vira imóvel com fama de encalhado. Peça uma avaliação por transações comparadas de verdade, não por média de portal.


• Se você está esperando os juros caírem para comprar. Nessa faixa, esperar a Selic é esperar a coisa errada. O que muda o seu negócio é a oferta: quantos imóveis do padrão que você quer existem hoje no bairro que você quer. Em produto escasso, quem espera não paga menos, paga mais e escolhe menos.


• Se o imóvel está desocupado e você não quer vender agora. Locação de alto padrão em Ribeirão tem demanda de executivo, médico e família em transição, e o imóvel vazio custa condomínio, IPTU e conservação todo mês. Vale colocar na conta.