Garantia de locação quando o aluguel é alto

A Lei do Inquilinato permite quatro modalidades de garantia e é taxativa num ponto que muita gente ignora: só pode existir uma delas por contrato. Não dá para pedir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo. Escolher errado custa vacância.

Fiador

Continua sendo a garantia mais barata para o inquilino e a mais confortável para o proprietário, porque não tem custo mensal e o patrimônio responde. O problema é disponibilidade.

No alto padrão, boa parte da demanda vem de executivo transferido, médico recém-chegado, família vindo de outra cidade. Essa pessoa não tem fiador com imóvel quitado em Ribeirão Preto. Insistir no fiador nesse perfil é recusar bons inquilinos.

Caução em dinheiro

A lei limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel. Num contrato de alto padrão isso cobre pouco: três aluguéis não pagam uma reforma de pintura e piso numa casa grande, nem cobrem uma inadimplência longa somada a condomínio e IPTU.

É simples de operar e rápida de fechar. Mas como garantia de valor, num aluguel alto ela é mais símbolo do que proteção.

Seguro-fiança

Resolve o problema do inquilino que não tem fiador e costuma ser o caminho mais rápido para fechar. Tem três pontos que precisam estar claros desde o começo:

• A seguradora faz a própria análise e pode recusar. Aprovação da imobiliária não é aprovação da seguradora.
• A cobertura varia. Alguns produtos cobrem só aluguel; outros incluem condomínio, IPTU, danos ao imóvel e multa. Ler o que está coberto vale mais que comparar preço.
• O custo é do inquilino e entra no orçamento mensal dele. Num aluguel alto, isso pesa na decisão.

Título de capitalização

Funciona bem para quem tem capital disponível e não quer custo mensal: o inquilino aplica um valor, ele fica vinculado ao contrato e volta no fim. O ponto fraco é a imobilização de dinheiro num momento em que a família normalmente está gastando com mudança e instalação.

O que realmente protege o proprietário

Depois de muitos contratos, uma conclusão se repete: a vistoria de entrada protege mais do que a garantia. Garantia resolve dinheiro. Vistoria resolve discussão.

Numa casa de alto padrão, com marcenaria sob medida, automação, piscina e jardim, a devolução é onde nasce o conflito. Vistoria detalhada, com foto e descrição do estado de cada ambiente, encerra noventa por cento dessas conversas antes de começarem.

E tem a conta que quase ninguém faz: cada mês de imóvel vazio discutindo garantia custa um aluguel inteiro. Exigir a garantia mais robusta do mercado e ficar três meses sem inquilino não é segurança, é prejuízo com boa intenção.