A documentação que conferimos antes de anunciar seu imóvel

A parte menos glamourosa da venda de um imóvel de alto padrão é a que mais derruba negócio. Proposta assinada que trava na documentação é a pior perda que existe: você já gastou o anúncio, as visitas, a negociação, e ainda queima o imóvel com o comprador.

Por isso a checagem começa antes da primeira foto. Segue o que a gente confere.

Matrícula atualizada, lida por inteiro

Certidão de matrícula recente, e lida até o fim. A primeira página descreve o imóvel; o que interessa costuma estar nas averbações seguintes: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto, cláusula de incomunicabilidade.

Construção averbada

Casa construída ou ampliada e não averbada na matrícula não passa em financiamento bancário. Isso elimina boa parte dos compradores de uma vez. Regularizar leva tempo, e por isso precisa começar no dia da captação, não no dia da proposta.

Quem pode assinar

• Espólio. Sem inventário concluído e formal de partilha, ou sem autorização judicial, não se vende.
• Usufruto. O usufrutuário assina junto. Não é formalidade, é condição.
• Regime de bens e outorga do cônjuge. Depende do regime e precisa ser verificado, não presumido.
• Imóvel de pessoa jurídica. Contrato social atualizado, poderes de quem assina e, conforme o caso, aprovação dos sócios.
• Procuração. Precisa ser específica para venda, com poderes claros e dentro da validade.

Débitos que seguem o imóvel

IPTU e condomínio em atraso acompanham o imóvel, não o antigo dono. O comprador vai descobrir e vai descontar. Melhor levantar antes e resolver, ou colocar na negociação de forma transparente, do que ser surpreendido na assinatura.

Certidões dos vendedores

Ações contra o proprietário podem contaminar a venda por fraude à execução. Levantar isso cedo protege os dois lados e evita uma discussão desagradável na reta final.

Por que isso é assunto de quem capta

Documentação não é burocracia de fechamento. É parte da captação. Um imóvel entra no mercado pronto para ser vendido ou pronto para dar trabalho, e isso se decide na semana em que ele é captado.

Quando a documentação está limpa, o prazo entre a proposta aceita e a escritura cai, o comprador confia mais e a negociação fica menos sujeita a desconto de última hora.